令和８年度税制改正では、住宅・不動産関係の税制についても多くの改正が行われています。適用に当たっては、それぞれの要件を確認することが重要です。

住宅ローン控除の適用期限を５年延長

住宅ローン控除については、適用期限が令和12年12月31日まで５年間延長され、借入限度額や控除期間などが見直されました。

省エネ基準適合の厳格化などに伴い、適用要件が多岐にわたって改正されており、住宅の種類や居住年などによって要件が複雑化しています。

住宅の種類に応じて借入限度額を見直し

既存住宅の利用促進と省エネ性能の向上を図るため、既存住宅のうち、認定住宅およびZEH水準省エネ住宅に係る借入限度額が、3,000万円から3,500万円に引き上げられました。

一方、省エネ基準適合住宅については、新築住宅等・既存住宅ともに借入限度額が引き下げられました。また、令和10年以降に建築確認を受ける一定のZEH水準省エネ基準を満たさない省エネ基準適合住宅の新築等については、住宅ローン控除の適用対象外となります。

子育て世帯等への上乗せ措置や控除期間を拡充

子育て世帯等に該当する特例対象個人（19歳未満の扶養親族を有する者、または本人もしくは配偶者のいずれかが40歳未満の者）については、上乗せ措置の対象範囲が省エネ基準適合住宅以上にも拡充されました。

また、省エネ基準適合住宅以上の既存住宅については、控除期間が従来の10年から13年に拡充されました。

このほか、これまで新築住宅に限定されていた床面積の緩和要件が中古住宅にも適用されるなど、住宅ローン控除に関する見直しが行われています。

マイホームの売却・買換えに関する特例の適用期限を延長

譲渡特例関係についても、適用期限の延長や要件の見直しが行われています。

「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除等」については、適用期限が令和９年12月31日まで２年間延長されました。

また、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除等」および「特定の居住用財産の買換えと交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例」についても、適用期限が２年間延長されました。

これらの特例については、買換資産に関する要件も見直され、令和10年１月１日以後に居住する場合、災害危険区域等内に存する家屋は適用対象外となります。

令和8年の地価公示が発表されました。住宅地や商業地などを含む全用途の全国平均は、前年比で2.8％上昇し、伸び幅はバブル期以降で最大となりました。

各地域や用途によって差が見られるものの、三大都市圏では上昇率が拡大し、地方圏においても上昇傾向が継続しています。全国的に地価の上昇基調が続いている状況です。

全国平均では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇しました。全用途平均と商業地については上昇幅が拡大した一方、住宅地については前年と同じ上昇幅となりました。

三大都市圏・地方圏の地価動向

三大都市圏の上昇率は、東京圏が5.7％、大阪圏が3.8％、名古屋圏が2.3％となりました。

上昇率は、東京圏と大阪圏では拡大した一方、名古屋圏では縮小しています。

また、地方圏では1.2％の上昇となりましたが、前年の1.3％を下回りました。

住宅地ではマンション・リゾート需要が堅調

住宅地では、特に東京圏・大阪圏などの中心部においてマンション需要が旺盛で、堅調な住宅需要が続いています。

また、別荘やコンドミニアム向けの需要が高まっているリゾート地域などでも、高い地価上昇が継続しています。

商業地では観光・再開発などが地価を押し上げ

商業地では、店舗やホテルなどの需要が高まっている地域や、賃料の上昇によってオフィスの収益性が向上している主要都市で、地価の上昇が見られました。

さらに、引き続き増加しているインバウンド需要のある観光地や、利便性や賑わいの向上が期待される再開発事業の地域などでも、地価の上昇率が高くなっています。

半導体工場や物流施設の進出地域でも上昇

そのほか、従業員向け住宅や企業のオフィス、ホテル、店舗などの堅調な需要が続いている、大手半導体メーカーの工場が進出した地域でも高い地価上昇が見られています。

また、eコマース市場の拡大を背景として大型物流施設用地への需要が高まっていることから、高速道路などへのアクセスが良好な周辺の工業地でも、地価の上昇が見られています。

地価上昇率の上位と下位には大きな差

地価の変動率を地域別に見ると、上昇率の上位と下位では大きな差が生じています。

住宅地では、リゾート需要が高い長野県白馬村が33.3％の上昇率でトップとなりました。

商業地では、北海道千歳市の地点が44.1％の上昇率となっています。

一方、下位では、住宅地が北海道中川郡、商業地が石川県輪島市の地点で、それぞれマイナス6.3％となりました。

このように、地域や用途によって地価の動向には大きな差が見られる結果となっています。