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税理士コラム

2023年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して譲渡損失が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得との損益通算ができます。

さらに、損益通算をしても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後３年間繰越控除できます。

これらの特例を、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。

特例適用の要件は、

自分が住んでいるマイホーム（譲渡資産）を譲渡すること

譲渡の年の１月１日における所有期間が５年を超えるマイホーム（譲渡資産）で日本国内にあるものの譲渡であること

譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること

マイホームの譲渡価額が❸の住宅ローンの残高を下回っていること

などがあります。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、新たなマイホーム（買換資産）を取得しない場合であっても適用できます。

譲渡損失の損益通算限度額は、マイホームの売買契約日の前日における住宅ローンの残高から売却価額を差し引いた残りの金額が、損益通算の限度額となります。

例えば、購入代金6000万円のマイホームを2000万円で売却（譲渡損失4000万円）し、借入金残高が3000万円ある場合、「3000万円－2000万円＝1000万円」が損益通算限度額となります。

なお、合計所得金額が3000万円を超える年がある場合は、その年のみ繰越控除が適用できませんので注意が必要です。

また、損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合があります。

それは、

親子や夫婦など特別の関係がある人に対してマイホームを売却した場合

マイホームを売却した年の前年及び前々年に、居住用財産の譲渡所得の3000万円の特別控除や居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率などの特例を適用している場合

マイホームを売却した年の前年以前３年以内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額について、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例を適用している場合

マイホームを売却した年またはその年の前年以前３年内における資産の譲渡について、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受ける場合または受けている場合

などに該当する場合です。